Il BIM nel Facility Management, pianificazione O&M e costi di gestione

In recent decades, maintenance thinking has evolved and been deeply renewed: maintenance has transformed, in terms of mission, from mainly operational repair activities to a complex management system oriented to fault prevention and continuous improvement. Facility managers at present fail to be effective in cost control, real-time information is rare, changes in the course of work are manifold. To address and manage these issues, the facility manager can look at the information systems available such as BIM. In this regard, the research question is as follows: How can BIM support FM criteria? Is the use of a standardized technique, such as COBIe, effective in the transfer of information? The aim of the study is to carry out a feasibility study for the management and implementation of facility management processes for the company by applying consolidated standard procedures derived from BIM and standardized techniques (COBIe), developing a methodology that allows the evaluation/forecasting of maintenance activities and related management costs. The method used for the case study aims to link the BIM methodology, COBIe, FM criteria and costs in a circular way. Maintenance budgeting and management control, based on cost-based analysis, are indispensable tools for forecasting, managing and controlling maintenance activities. The answers provided show that BIM is a suitable tool, not only for design and management of construction, but also for the criteria of facility management thanks to the development of the international standard of COBIe. Starting from a management of ordinary maintenance in use in the company with different critical issues present, the methodology applied allows to obtain a structured maintenance plan with COBIe format, a maintenance program to support the operation and management of costs, a maintenance business plan: having a picture of the management costs in a sufficiently long-time frame allows the company to make scheduled provisions. On this basis, the development of an information system, linked to data entered in COBIe sheets via BIM or manually, could lead to a rapid definition of the maintenance business plan.

Negli ultimi decenni il pensiero manutentivo si è evoluto e rinnovato profondamente: la manutenzione si è trasformata, in termini di mission, da attività prevalentemente operativa di riparazione a complesso sistema gestionale orientato alla prevenzione del guasto ed al miglioramento continuo. I facility manager allo stato attuale non riescono ad essere efficaci nel controllo dei costi, le informazioni in tempo reale sono rare, i cambiamenti in corso d’opera sono molteplici. Per affrontare e gestire tali problematiche il facility manager può guardare ai sistemi informativi a disposizione quali il BIM. A questo proposito, la domanda della ricerca è la seguente: In che modo il BIM può supportare i criteri del FM? L’utilizzo di una tecnica standardizzata, quale il COBIe, risulta essere efficace nel trasferimento delle informazioni? L’obiettivo dello studio è quello di realizzare uno studio di fattibilità per la gestione e per l’implementazione dei processi di facility management per l’impresa applicando procedure standard consolidate derivate dal BIM e tecniche standardizzate (COBIe), sviluppando una metodologia che consenta la valutazione/previsione delle attività manutentive ed i relativi costi di gestione. Il metodo utilizzato per il caso di studio si propone di collegare la metodologia BIM, il COBIe, i criteri del FM ed i costi in modo circolare. Il budget di manutenzione e il controllo di gestione, realizzato sulla base delle analisi a consuntivo dei costi, sono strumenti indispensabili per la previsione, la gestione e il controllo delle attività di manutenzione. Le risposte fornite dimostrano che il BIM è strumento adatto, oltre che per progettazione e gestione della costruzione, anche per i criteri del facility management grazie allo sviluppo dello standard internazionale del COBIe. Partendo da una gestione delle manutenzioni ordinarie in uso in impresa con diverse criticità presenti, la metodologia applicata consente di ottenere un piano di manutenzione strutturato con formato COBIe, un programma di manutenzione a supporto dell’operatività e della gestione dei costi, un business plan di manutenzione: l’avere a disposizione un quadro dei costi di gestione in un arco temporale sufficientemente lungo consente all’impresa di fare degli accantonamenti programmati. Su questa base, lo sviluppo di un sistema informativo, legato ai dati inseriti nei fogli COBIe tramite BIM o manualmente, potrebbe portare ad una rapida definizione del business plan di manutenzione.